Народна Правда

Ринок нерухомості України в умовах воєнного стану демонструє стійкість і поступову адаптацію до реалій. Попри виклики, купівля квартири залишається доступною в тилових регіонах, де ціни демонструють помірне зростання, а попит підтримується державними програмами та потребою в стабільному житлі для родин і внутрішньо переміщених осіб.Ключ до успішної угоди — ретельна юридична перевірка об’єкта, вибір локацій з урахуванням безпеки та енергонезалежності, а також розуміння специфіки первинного і вторинного ринків. У 2026 році прогнозується дефіцит пропозиції через скорочення нових запусків і пошкодження житлового фонду, що може сприяти подальшому підвищенню вартості квадратних метрів у безпечних містах.Державні механізми, такі як програма «єОселя», відкривають двері для багатьох родин, перетворюючи мрію про власний дім на реальність навіть у непрості часи. Однак успіх залежить від поінформованості, зваженого підходу та уникнення поширених пасток.

Правовий каркас: що дозволено і що заборонено у 2026 році

Українське законодавство чітко дозволяє укладання договорів купівлі-продажу нерухомості під час дії воєнного стану. Угоди оформлюють через нотаріусів, включених до спеціального переліку Міністерства юстиції. Після підписання договір одразу реєструють у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, і покупець отримує витяг, що підтверджує право власності.Заборони стосуються лише територій, тимчасово окупованих або де ведуться активні бойові дії. Там угоди неможливі, а робота нотаріусів може бути призупинена. У тилових регіонах процес залишається стабільним: можна купувати, продавати, дарувати чи обмінювати житло.З 1 січня 2026 року нотаріуси щокварталу передають інформацію про угоди до податкової служби. Це не означає тотальних перевірок походження коштів для кожного покупця. Фінансовий моніторинг спрацьовує при операціях понад 400 тисяч гривень або за ознаками підвищеного ризику. Панічні чутки про неможливість купити квартиру без доведення «кожної гривні» не підтвердилися — вимоги не стали жорсткішими для звичайних угод.Готівкові розрахунки обмежені 50 тисячами гривень, решту суми проводять безготівково в гривні. Для іноземців (крім громадян країни-агресора) діють стандартні правила з урахуванням апостиля для довіреностей. Важливо включати в договір спеціальні умови, що враховують воєнний стан, щоб уникнути ризиків визнання угоди недійсною.

Як змінився ринок нерухомості за роки війни та чого чекати далі

За роки повномасштабного вторгнення ринок пережив стрімке падіння попиту навесні 2022-го, а потім поступове відновлення. У 2025 році обсяг введеного житла склав близько 7,5–8 мільйонів квадратних метрів — трохи менше, ніж роком раніше. Ціни в гривні зросли на 8–12 відсотків: на первинному ринку на 5–9 відсотків, на вторинному — на 10–12 відсотків і більше в ліквідних локаціях.Попит став більш структурованим: 60–70 відсотків покупців шукають житло для себе або родини, близько 10–12 відсотків — внутрішньо переміщені особи, решта — інвестори, які обирають об’єкти з готовністю понад 70 відсотків. Енергонезалежність перетворилася на ключовий критерій: покупці шукають квартири з товстими стінами, якісним утепленням, можливістю встановлення індивідуального опалення чи резервного живлення.У 2026 році експерти прогнозують дефіцит пропозиції та помірне зростання цін на 8–10 відсотків у гривні. Причина — менша кількість нових стартів проєктів і триваюче відновлення пошкодженого житла. За даними Економічної правди, ринок остаточно адаптувався до воєнних умов і переходить до більш передбачуваного розвитку. У безпечних регіонах це створює вікно можливостей для тих, хто планує довгострокове володіння.

Вибір локації: безпека, інфраструктура та нові пріоритети покупців

Безпечні регіони залишаються головним магнітом. Львівська, Івано-Франківська, Закарпатська області, а також Київ та його супутники (Ірпінь, Буча, Вишгород) демонструють стабільний попит. Тут ціни на однокімнатні квартири коливаються від 68 до 98 тисяч доларів, а на двокімнатні — від 80 до 144 тисяч залежно від міста.У цих локаціях розвинена інфраструктура, є робочі місця, навчальні заклади та медичні заклади. Внутрішньо переміщені особи активно переходять від оренди до купівлі, що підтримує ринок. Енергонезалежність стала не просто перевагою, а необхідністю: нові будинки часто пропонують резервні генератори, сонячні панелі на дахах або можливість індивідуального підключення.У прифронтових містах угоди майже відсутні або відбуваються з великим дисконтом і переважно за програмами відновлення. Купівля там пов’язана з високими ризиками пошкодження майна та невизначеністю. Центральні області (Вінниця, Хмельницький, Полтава) пропонують баланс ціни та безпеки, але зростання там стриманіше.При виборі локації варто враховувати не лише поточну безпеку, а й перспективи: наявність бомбосховищ, якість доріг, розвиток логістики та потенціал для оренди. Квартира в такому місті може стати не лише домом, а й джерелом пасивного доходу.

Первинний ринок проти вторинного: порівняння та вибір

АспектПервинний ринокВторинний ринокРизикиЗатримки будівництва, зміна забудовника, зростання вартості матеріалівОбтяження, арешти, спори спадкоємців, підроблені документиПеревагиСучасне планування, енергонезалежність, гарантії якості, можливість розстрочкиМожна заїхати одразу, нижча ціна за м² у деяких районах, перевірена історія будинкуПеревіркиРепутація забудовника, дозвільні документи, відсоток готовності, ескроу-рахункиПовна юридична перевірка реєстрів, витяг про обтяження, історія власностіЦіни та динаміка 2025–2026Зростання 5–10%, попит на готові або близькі до здачі об’єктиЗростання 10–12% у ліквідних містах, вища ліквідність для орендиРекомендації 2026Обирати об’єкти понад 70% готовності або здані в експлуатацію, перевіряти забудовника через відкриті джерелаОбов’язкова перевірка через Дію, Мін’юст та Ореndаtаbоt, залучення юристаПервинний ринок приваблює тих, хто хоче сучасне житло з урахуванням нових стандартів безпеки та енергоефективності. Вторинний — тих, кому потрібна швидка угода і можливість одразу жити або здавати в оренду. Багато хто комбінує підходи: купує на вторинці для негайного використання, а інвестиції спрямовує в первинку з високою готовністю.

Покроковий план безпечної купівлі квартири

Перший крок — визначити мету: власне проживання, оренда чи інвестиція. Це впливає на вибір району, площі та типу ринку. Далі — сформувати бюджет з урахуванням додаткових витрат: нотаріус, реєстрація, можливий ремонт та податки.Другий крок — обрати локацію за критеріями безпеки, інфраструктури та енергонезалежності. Переглянути актуальні дані про обстріли та роботу енергосистеми в обраному місті.Третій крок — провести юридичну перевірку. Замовити витяг з Державного реєстру речових прав, перевірити відсутність арештів, судових спорів та історію власності через Дію та інші державні сервіси. Для первинного ринку — вивчити дозвільні документи забудовника, відсоток готовності та відгуки попередніх покупців.Четвертий крок — домовитися про умови та підписати попередній договір за потреби. Для первинного ринку використовувати дозволені форми (договір про участь у фонді фінансування будівництва чи кооператив). П’ятий крок — обрати нотаріуса зі списку Міністерства юстиції та провести угоду. Після реєстрації отримати витяг про право власності.Шостий крок — застрахувати майно, якщо це можливо, та оформити комунальні послуги. У воєнний час багато страхових компаній пропонують пакети з урахуванням ризиків бойових дій.

Фінансування мрії: іпотека та державна підтримка

Програма «єОселя» залишається головним інструментом для тих, хто не має власного житла або потребує покращення умов. У 2026 році ставки становлять 3 або 7 відсотків річних на перші десять років (залежно від категорії), далі — 6 або 10 відсотків. Строк кредиту — до 20 років, початковий внесок — від 20 відсотків (10 відсотків для молоді).Максимальна площа квартири — 115,5 квадратного метра, для новобудов віком до трьох років дозволено перевищення нормативу до 10 відсотків. ВПО, ветерани, медики, освітяни та військові мають пріоритетні умови. Мобілізовані військовослужбовці можуть скористатися ставкою 3 відсотки.Власні кошти або розстрочка від забудовника доповнюють іпотеку. Важливо порівняти пропозиції банків-учасників програми та розрахувати реальне навантаження на сімейний бюджет з урахуванням воєнних ризиків.

Типові помилки при купівлі квартири під час війни

Багато покупців втрачають час і гроші через типові прорахунки, яких легко уникнути при системному підході.Ігнорування повної юридичної перевірки. Деякі сподіваються на «чесне слово» продавця чи забудовника і пропускають витяг з реєстру. Наслідок — арешт майна або судові позови через кілька місяців після угоди. Рішення: замовити перевірку у юриста або самостійно через державні сервіси перед будь-якими платежами.Вибір об’єкта в зоні підвищеного ризику. Приваблива ціна в прифронтовому місті чи районі з частими обстрілами здається вигідною. Наслідок — пошкодження або знищення житла без гарантій швидкого відновлення. Рішення: орієнтуватися на тилові регіони з розвиненою інфраструктурою та низьким рівнем загроз.Недооцінка енергонезалежності. У 2022–2025 роках багато хто купував квартири без урахування можливих блекаутів. Наслідок — дискомфорт узимку та додаткові витрати на генератори чи утеплення. Рішення: обирати будинки з товстими стінами, якісним склопакетами та можливістю резервного живлення.Поспішна угода без перевірки забудовника. На первинному ринку іноді підписують договори з компаніями, що мають проблеми з фінансуванням або репутацією. Наслідок — багаторічні затримки або втрата коштів. Рішення: вивчати історію компанії, відсоток зданих об’єктів та відгуки реальних покупців.Неправильне планування фінансів. Купівля без запасу на ремонт, податки чи можливе падіння доходів. Наслідок — кредитне навантаження, яке стає непосильним. Рішення: розраховувати бюджет з урахуванням 20–30 відсотків резерву та можливостей державних програм.Очікування швидкого перепродажу. Деякі сподіваються заробити за кілька місяців. Наслідок — мораторій на перепродаж протягом місяця після придбання та ринкова невизначеність. Рішення: розглядати нерухомість як довгостроковий актив для проживання або стабільної оренди.Коли родина підписує договір і отримує ключі, це не просто угода. Це вибір на користь стабільності в часи, коли все навколо змінюється. Ринок нерухомості України продовжує функціонувати, пропонуючи можливості тим, хто підходить до справи з холодним розумом і відкритим серцем. У 2026 році зважена купівля квартири в безпечному регіоні може стати одним із найважливіших рішень для майбутнього — як для себе, так і для близьких.Запис Купівля квартири під час війни: практичний гід 2026 спершу з'явиться на Народна Правда.