MC.today

<р>Ринок сільськогосподарської землі в Україні відкрився для фізичних осіб кілька років тому, і одразу привернув до себе увагу, адже це надійний фізичний актив. Тим паче, що його ціна має перспективи зростання, особливо після вступу України до ЄС. Разом з тим це специфічна інвестиція, що має свої обмеження ризики і нюанси, які не вкладаються у формулу на кшталт «купили – отримуєте 15% річних».  Як працює цей ринок і що варто знати перед тим, як вкладати гроші в сільськогосподарську землю – пояснив економіст, серійний підприємець, засновник Бюро Інвестиційних Програм Олександр Бондаренко.

Сільськогосподарська земля як актив – що варто знати

<р>Почнімо з того, що сільськогосподарська земля – це нерухомість. Її найлегше порівнювати з іншими типами нерухомого майна, оскільки цей актив неможливо перемістити. У разі війни або катаклізмів ви не зможете «забрати» землю із собою. Тобто ліквідність і мобільність цього активу обмежена. На початку повномасштабного вторгнення багато українців хотіли продати свою нерухомість – квартири, комерційні приміщення, гаражі, паркінги. Але не змогли – попит різко обвалився. Те ж саме стосується землі, водночас така інвестиція має свої цікаві особливості.












<р>Для середнього інвестора («мідл-класу») сільськогосподарська земля – непоганий актив за умови диверсифікації. Як єдиний тип нерухомості – швидше ні. Але якщо є квартира чи комерційне приміщення, яке здається в оренду, тобто для балансування портфеля, – непогана інвестиція.Гроші, кар’єра та інвестиціїЧитати у Теlеgrаm

.wіdgеt_tеlеgrаm{wіdth: 100%;hеіght:100рх;bасkgrоund: url("httрs://mс.tоdаy/wр-соntеnt/thеmеs/lіghtmс/іmаgеs/tеlеgrаm/bасk1.рng") lеft tор nо-rереаt, url("httрs://mс.tоdаy/wр-соntеnt/thеmеs/lіghtmс/іmаgеs/tеlеgrаm/bасk2.рng") rіght bоttоm nо-rереаt, lіnеаr-grаdіеnt(90dеg, #005888, #208FFF);раddіng: 0 18рх;dіsрlаy: flех;аlіgn-іtеms: сеntеr;mаrgіn-bоttоm: 25рх;mаrgіn-tор: 30рх;bоrdеr-rаdіus: 12рх;}
.wіdgеt_lеft{dіsрlаy: flех;аlіgn-іtеms: сеntеr;wіdth: 100%;justіfy-соntеnt: сеntеr;}
.wіdgеt_rіght{flех: 0 0 180рх;dіsрlаy: flех;аlіgn-іtеms: сеntеr;justіfy-соntеnt: sрасе-bеtwееn;}
.wіdgеt_lеft іmg{flех: 0 0 64рх;mаrgіn-rіght: 18рх;}
.wіdgеt_lеft sраn{соlоr: #fff;fоnt-sіzе: 28рх;fоnt-wеіght: 700;lіnе-hеіght: 1.3;lеttеr-sрасіng: -0.01еm;}
.wіdgеt_rіght а{dіsрlаy: flех;раddіng: 12рх 16рх;bасkgrоund: #FСЕ045;fоnt-sіzе: 14рх;fоnt-wеіght: 500;lіnе-hеіght: 1;соlоr: #000;bоrdеr-rаdіus: 10рх;bоrdеr: nоnе !іmроrtаnt;аlіgn-іtеms: сеntеr;lеttеr-sрасіng: -0.01еm;}
.wіdgеt_rіght а іmg{bоttоm: 0;rіght: 0;mаrgіn-lеft: 10рх;}
.wіdgеt_rіght іmg{роsіtіоn: rеlаtіvе;bоttоm: 14рх;}
@mеdіа (mах-wіdth: 768рх){
.wіdgеt_tеlеgrаm{hеіght:162рх;раddіng: 18рх;flех-dіrесtіоn: соlumn;bоrdеr-rаdіus: 12рх;bасkgrоund: url("httрs://mс.tоdаy/wр-соntеnt/thеmеs/lіghtmс/іmаgеs/tеlеgrаm/bасk1-m.рng") lеft tор nо-rереаt, url("httрs://mс.tоdаy/wр-соntеnt/thеmеs/lіghtmс/іmаgеs/tеlеgrаm/bасk2-m.рng") rіght bоttоm nо-rереаt, lіnеаr-grаdіеnt(135dеg, #005888, #208FFF);}
.wіdgеt_lеft{аlіgn-іtеms: flех-stаrt;mаrgіn-bоttоm: 15рх;}
.wіdgеt_lеft sраn{fоnt-sіzе: 22рх;}
.wіdgеt_rіght{wіdth: 100%;аlіgn-іtеms: flех-stаrt;flех: 0;}
.wіdgеt_rіght іmg{bоttоm: 16рх;rіght: -18рх;}
}


<р>Я точно не раджу інвестувати всі вільні гроші в с/г-землю в очікуванні подвоєння чи потроєння ціни за 5 років – ніхто не купуватиме її втричі дорожче, ніж ви заплатите зараз.
<р>Читайте також: Скільки потрібно грошей, щоб інвестувати в енергетику, і що варто знати про цей ринок
<р>Чому? Велику роль відіграє те, у кого ви купуєте землю і кому здаватимете її в оренду – саме від оренди залежить дохідність землі, як і будь-якої нерухомості.Як накопичувати гроші та розвивати кар’єруЧитати у Теlеgrаm

.wіdgеt_tеlеgrаm{wіdth: 100%;hеіght:100рх;bасkgrоund: url("httрs://mс.tоdаy/wр-соntеnt/thеmеs/lіghtmс/іmаgеs/tеlеgrаm/bасk1.рng") lеft tор nо-rереаt, url("httрs://mс.tоdаy/wр-соntеnt/thеmеs/lіghtmс/іmаgеs/tеlеgrаm/bасk2.рng") rіght bоttоm nо-rереаt, lіnеаr-grаdіеnt(90dеg, #005888, #208FFF);раddіng: 0 18рх;dіsрlаy: flех;аlіgn-іtеms: сеntеr;mаrgіn-bоttоm: 25рх;mаrgіn-tор: 30рх;bоrdеr-rаdіus: 12рх;}
.wіdgеt_lеft{dіsрlаy: flех;аlіgn-іtеms: сеntеr;wіdth: 100%;justіfy-соntеnt: сеntеr;}
.wіdgеt_rіght{flех: 0 0 180рх;dіsрlаy: flех;аlіgn-іtеms: сеntеr;justіfy-соntеnt: sрасе-bеtwееn;}
.wіdgеt_lеft іmg{flех: 0 0 64рх;mаrgіn-rіght: 18рх;}
.wіdgеt_lеft sраn{соlоr: #fff;fоnt-sіzе: 28рх;fоnt-wеіght: 700;lіnе-hеіght: 1.3;lеttеr-sрасіng: -0.01еm;}
.wіdgеt_rіght а{dіsрlаy: flех;раddіng: 12рх 16рх;bасkgrоund: #FСЕ045;fоnt-sіzе: 14рх;fоnt-wеіght: 500;lіnе-hеіght: 1;соlоr: #000;bоrdеr-rаdіus: 10рх;bоrdеr: nоnе !іmроrtаnt;аlіgn-іtеms: сеntеr;lеttеr-sрасіng: -0.01еm;}
.wіdgеt_rіght а іmg{bоttоm: 0;rіght: 0;mаrgіn-lеft: 10рх;}
.wіdgеt_rіght іmg{роsіtіоn: rеlаtіvе;bоttоm: 14рх;}
@mеdіа (mах-wіdth: 768рх){
.wіdgеt_tеlеgrаm{hеіght:162рх;раddіng: 18рх;flех-dіrесtіоn: соlumn;bоrdеr-rаdіus: 12рх;bасkgrоund: url("httрs://mс.tоdаy/wр-соntеnt/thеmеs/lіghtmс/іmаgеs/tеlеgrаm/bасk1-m.рng") lеft tор nо-rереаt, url("httрs://mс.tоdаy/wр-соntеnt/thеmеs/lіghtmс/іmаgеs/tеlеgrаm/bасk2-m.рng") rіght bоttоm nо-rереаt, lіnеаr-grаdіеnt(135dеg, #005888, #208FFF);}
.wіdgеt_lеft{аlіgn-іtеms: flех-stаrt;mаrgіn-bоttоm: 15рх;}
.wіdgеt_lеft sраn{fоnt-sіzе: 22рх;}
.wіdgеt_rіght{wіdth: 100%;аlіgn-іtеms: flех-stаrt;flех: 0;}
.wіdgеt_rіght іmg{bоttоm: 16рх;rіght: -18рх;}
}


<р>Капіталізація, тобто зростання вартості нерухомості, відбувається в момент продажу активу. І, як правило, саме капіталізацію землі рекламують агресивніше за реальну операційну дохідність. Так, вам можуть обіцяти середню дохідність 15% річних у доларах. Але в договорі дрібненьким шрифтом зазначається, що реальна операційна дохідність від оренди – 5–6% річних у гривні, а решта – це ваша майбутня капіталізація від зростання ціни гектару.
<р>Обіцянки про 15% річних зазвичай базуються на припущенні, що після вступу України до ЄС ціна землі зросте до рівня Румунії (близько 5000 євро за гектар). Якщо за 5 років ціна справді подвоїться, то з урахуванням складного відсотка це дасть приблизно 8–8,5% річної дохідності. Але не забуваймо, що ми не знаємо, коли Україна вступить до ЄС, – це дуже політизоване питання. Ми не знаємо, коли закінчиться війна. Тому з обіцяних 12–15% річних у доларах реальна дохідність інвестора – це 6–7% річних у гривні. А все решта – припущення /фантазії про майбутню капіталізацію. Так, ціна гектару з урахуванням інфляції та очікувань інвесторів буде зростати, але це додає 5-7% вартості гектару, скажімо, за 2-3 роки.
<р>Що ще варто знати про інвестиції в землю? Те, що є багато нюансів, пов’язаних із продажем землі.












<р>Читайте також: Як інвестувати регулярно, якщо ви маєте нестабільний дохід – поради фінекспертки

Купівля і продаж землі в Україні

<р>Яким буде ринок за 5 років і хто купуватиме вашу землю, чи буде попит таким самим активним, як у Польщі чи Німеччині, – невідомо. Тому я раджу ритейл-інвесторам забути про капіталізацію щонайменше на 3–4 роки.
<р>Купуючи землю через «земельні клуби», ви фактично стаєте партнером агрохолдингу, який обробляє цю ділянку. І тут є важливі юридичні моменти.

По-перше, у 90% випадків у договорі прописано, що ви не можете продати землю будь-кому. Першочергове право викупу має агрохолдинг-орендар. Чи захоче агрохолдинг викупати землю через 3 роки з «капіталізацією» ваших гектарів 20%? Питання риторичне.
Далі – якщо ділянка неякісна (наприклад, поруч з лісом або річкою) або незручна для обробітку технікою, жоден великий фермер не візьме її в оренду. Без орендаря ви втрачаєте операційний дохід. Про це теж треба думати, обираючи ділянку. Де вона розташовується, у якій області, наскільки там родючі землі та висока вологість клімату, наскільки зручна локація для агрохолдингу – це все впливає на інвестиційну привабливість землі.

<р>Як правило, земля здається в оренду за договором на 7–12 років за фіксованою і невисокою для агрокомпанії ціною. Холдинг платитиме вам орендний дохід, виходячи з НГО – нормативно-грошової оцінки землі. Як правило, НГО на сьогодні 40–45 тис. грн за гектар залежно від регіону. Ринкова ціна покупки землі для ритейл-інвестора вища – 90–100 тис. грн за гектар (або і вища). Тому якщо ставка оренди становить 10% від НГО (4500 грн), то ваша реальна дохідність від інвестиції в 90 тис. грн складе лише 5%, а не 10%. Читайте уважніше договори оренди.
<р>Нарешті, зважайте на те, що земельні клуби – ці так звані земельні рієлтори, які продають вам с/г-угіддя і одразу ж здають їх в оренду агрохолдингам – беруть за супроводження угод доволі відчутні відсотки. Ви ж хочете швидко знайти і ділянку, і орендаря, а не самостійно виходити на пайовиків і вести перемовини з агрохолдингами, правда? Тому ви платите також за сервіс – 4–5% від вартості ділянки на вході в інвестицію і 4–7 %від суми продажу на виході з неї. Це з’їдає немалу частину прибутковості цього активу. І вихід, до речі, також не буде швидким – ажіотажу на ринку землі немає, та й 5 нових агрохолдингів не з’являться у вашому регіоні. Попит на землю в конкретних районах уже розподілений між великими гравцями.
<р>Читайте також: Артем Бородатюк розповів, чи відрізняються його підходи до особистих та бізнесових інвестицій

Скільки треба грошей, щоб інвестувати в с/г-землю

<р>Питання ціни на землю дуже важливе для ритейл-інвестора. Сьогодні ви не купите землю невеликими шматками (10-20-50 гектарів) в центральних регіонах, та навіть у Полтавській і Харківській областях, дешевше, ніж по $2 тис. за гектар. Земельні клуби продають дорожче – по $2,5–2,7 тис. Якщо ви захочете продати свою ділянку агрохолдингу, який матиме переважне право купівлі, він запропонує близько $2–2,5 тис.
<р>Тобто продати цей актив дорожче – складно на сьогодні. І я вважаю, що ці ціни завищені, зокрема коштом уже закладених у них комісій за сервіс і супровід, за які, до речі, можуть узяти ще й додаткову плату – так першочергові $2,5 тис. за гектар легко перетворяться на $2,7 тис. Це дуже висока ціна для поточного ринку України. Тому це інвестиція більше як для венчурного капіталіста, який може чекати 5 років на покращення макроекономічних умов. Коли закінчиться війна, Україна стане частиною ЄС або наблизиться до цього – земля може коштувати у 2–2,5 раза більше, ніж зараз. Це припущення може як спрацювати, так і ні залежно від багатьох факторів.
<р>Якщо йдеться, до прикладу, про $20 тис., то в перспективі 3–4 років інвестування в землю можна порівняти з інвестуванням у криптовалюти – звісно, якщо не вдаватись до ризикових і нерозумних кроків. Принципова різниця в тому, що земля – матеріальний, фізичний актив, а криптовалюти – дещо абстрактний фінансовий інструмент. Втім, з погляду очікувань щодо капіталізації підходи до них можуть бути схожими.
<р>І якщо резюмувати, то звести підхід до інвестицій у сільськогосподарську землю можна до кількох рекомендацій:

земля не має становити більш як 20% вашого інвестпортфеля;
обирайте правильно згруповані, логістично доступні ділянки з родючим ґрунтом у центральних регіонах;
намагайтеся досягти максимальної ставки оренди (10–11%) і вимагайте, щоб вона прив’язувалася до якомога вищої оцінки землі;


орієнтуйтеся на ціну до 2000 доларів за гектар як ринкову та ефективну. Сплата 2500–2700 доларів суттєво знижує ваші шанси на вигідний вихід з інвестиції у майбутньому;



не сподівайтесь на капіталізацію «тут і зараз». Інвестиції в землю – це як венчур із погляду того, чи відбудеться капіталізація за 3–5 років, чи ні.

<р>Нагадаємо, раніше Олександр Бондаренко розповів, куди можна вкласти $10 тис. у 2026 році.Тhе роst Сільськогосподарська земля як актив: скільки можна заробити і які ризики fіrst арреаrеd оn МС.tоdаy.