Дзеркало Тижня

Один із найскладніших об'єктів великої приватизації 2026 року — ТРЦ Осеаn Рlаzа у центрі Києва. Фонд державного майна вже планує виставити його на продаж.Комплекс збудували у 2010-х роках за участі структур, пов'язаних із російським бізнесом. Контроль над компанією-оператором здійснювався через багаторівневу офшорну модель — із кіпрськими й іншими іноземними компаніями та номінальними власниками.На початку 2023 року Вищий антикорупційний суд установив, що 66,65% корпоративних прав контролювали структури, пов'язані з олігархами Аркадієм та Ігорем Ротенбергами, і стягнув ці активи в дохід держави. ВАКС підтвердив: формальні юрисдикції та номінальні власники не приховують реальних бенефіціарів. Визначальним є не структура власності, а фактичний контроль над активом і його економічний зв'язок із підсанкційними особами.Особливість цього та деяких інших активів — 2024 року за додатковим позовом Мін'юсту суд передав державі ще й боргові права: вимогу повернення кредиту з нарахованими відсотками, а також права заставодержателя за договорами іпотеки й застави. Тобто російські співвласники колись надали ТРЦ кредит і взяли майно під заставу — і тепер ці боргові вимоги належать не їм, а державі. Загальна сума таких прав на момент стягнення перевищила 200 млн дол. ВАС ЗАЦІКАВИТЬ Як українські власники ТРЦ Осеаn Рlаzа вирішили обдурити державу Тобто держава є одночасно і співвласником ТРЦ, і його кредитором. Це ставить Фонд держмайна перед непростим вибором: списати борг, продати боргові права окремо від самого ТРЦ або виставити все єдиним лотом. Останній варіант може в кілька разів збільшити номінальну вартість об'єкта і зробити його інвестиційно непривабливим.Яким шляхом піде ФДМУ? Публічно відповідь ще не озвучили. Однак продаж Осеаn Рlаzа — це своєрідний тест, від результату якого залежить успішність приватизації інших великих і унікальних об'єктів, що перейшли до держави внаслідок санкційної політики.

Хто може стати покупцем?

Управління активом і майбутню реалізацію Осеаn Рlаzа забезпечує ФДМУ. Згідно із Законом України «Про санкції», гроші від продажу таких активів зараховуються до державного бюджету України та спрямовуються до фонду ліквідації наслідків збройної агресії.Очевидно, що держава не є ефективним довгостроковим власником комерційної нерухомості. Такий актив потребує інвестицій, управління і ринкової логіки розвитку. Реальний пул потенційних покупців обмежений. Попри нешироке коло можливих інвесторів, на ринку обговорюють гравців, які можуть бути потенційно зацікавлені у придбанні Осеаn Рlаzа. Серед них:

українські девелопери та бізнес-групи. Медіа згадували інтерес низки українських гравців, зокрема інвестиційної компанії Drаgоn Саріtаl (засновник — Томаш Фіала), яка активно інвестує у комерційну нерухомість і має доступ до інституційного капіталу. Також інвестиційні структури, пов’язані з фінансовою групою ІСU, потенційно можуть розглядати актив як частину портфельної або партнерської інвестиції;Вагіф Алієв і ринок ТРЦ. Алієв — один із найочевидніших претендентів. Його група вже контролює Lаvіnа Маll, Вlосkbustеr Маll і реалізує проєкт Осеаn Маll поруч із Осеаn Рlаzа. Потенційне придбання створило б найбільший rеtаіl-кластер у Києві з вираженою операційною синергією. Водночас такий сценарій може викликати питання щодо концентрації ринку та потребуватиме оцінки з боку Антимонопольного комітету;«народна приватизація». Фонд Іnzhur публічно заявив про намір узяти участь у приватизації Осеаn Рlаzа. З цією метою створено спеціалізований інвестиційний фонд Іnzhur Осеаn, орієнтований на об’єднання коштів роздрібних інвесторів для участі в аукціоні ФДМУ. Такий підхід фактично формує модель «народної приватизації» і є нетиповим для українського ринку великих угод;міжнародні інвестори. Серед потенційних міжнародних гравців можуть бути міжнародні інвестиційні фонди, що спеціалізуються на активах із складною історією або в країнах із підвищеними ризиками. Їхня участь можлива за умов прозорої приватизації та чітко структурованої юридичної частини;поточні або пов’язані співвласники. На ринку також обговорюють, що до участі в приватизації можуть долучитися структури, пов'язані з колишніми або нинішніми українськими співвласниками Осеаn Рlаzа, — до 2023 року часткою 33,35% володів український бізнесмен Василь Хмельницький, однак у вересні 2023-го він продав цю частку своєму бізнес-партнеру Андрію Іванову. Втім, цей сценарій створює дискусію щодо формату продажу. Чому?

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ Шлях до приватизації ТРЦ Осеаn Рlаzа відкрито: Україна націоналізувала борги перед Ротенбергами

Чому тільки велика приватизація?

Питання не лише в тому, хто купить актив, а й у тому, як саме відбуватиметься продаж. Якщо в приватизації братимуть участь чинні або пов’язані співвласники Осеаn Рlаzа, виникає питання переважного права: за загальним правилом, співвласник має пріоритет на викуп частки за тією ж ціною й на тих самих умовах, що й інші покупці. Це право спрямоване на захист стабільності відносин між співвласниками, щоб вони могли викупити частку і не допустити сторонніх у власність. Але таке право не працює, коли держава продає майно в межах приватизації.Приватизація регулюється Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна», який вимагає продавати такі активи через відкриті аукціони. Жодних переваг для співвласників він не передбачає, оскільки ключовими принципами приватизації є рівність учасників, відкритість і максимізація ціни.Тому велика приватизація через аукціон — це базовий і фактично єдиний коректний механізм. У випадку Осеаn Рlаzа це ще й продовження санкційної політики: держава не просто продає актив, а конвертує його в дохід як форму компенсації за шкоду від агресії. Саме такий підхід забезпечує законність, довіру інвесторів і максимальний фінансовий результат для держави.

Чому при приватизації Осеаn Рlаzа потрібен інвестиційний скринінг?

Окремої уваги потребує підхід держави до перевірки потенційного покупця. У випадку Осеаn Рlаzа це критично з огляду на санкційне походження активу та складну історію власності. Без належного скринінгу існує ризик, що контроль над об’єктом може бути відновлений тими ж групами через номінальні структури, фонди або посередників. ВАС ЗАЦІКАВИТЬ ФДМУ визначив вартість продажу Осеаn Рlаzа Водночас прозорий скринінг у такій угоді сформує довіру інвесторів і розширить коло якісних покупців.У цьому сенсі кейс Осеаn Рlаzа виходить за рамки окремої угоди і фактично стає орієнтиром для майбутніх продажів складних санкційних активів. Те, як держава вибудує процес відбору покупця, задасть стандарт для всього ринку.Приватизація Осеаn Рlаzа — це питання не лише ціни, а й якості капіталу. Без належного інвестиційного скринінгу держава ризикує фактично повернути актив тим самим гравцям.